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國(guó)內(nèi)冷清的商業(yè)綜合體
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國(guó)內(nèi)的商業(yè)綜合體在過去幾十年中借著城市化的東風(fēng)高歌猛進(jìn)，成為城市商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分。然而，隨著市場(chǎng)的飽和和消費(fèi)趨勢(shì)的變化，以前的老路走不通了。大家也開始思考商業(yè)綜合體的病癥所在。
1、同質(zhì)化嚴(yán)重：世界上沒有完全相同的兩片樹葉，但是有一模一樣的商場(chǎng)。經(jīng)過幾十年的市場(chǎng)驗(yàn)證，商業(yè)綜合體似乎有了一套保證收益的模板。從平面功能布局到空間形態(tài)，從品牌招商到后期運(yùn)營(yíng)，以各大地產(chǎn)商代表的各系列產(chǎn)品也越來越趨同。這么多年，消費(fèi)者也膩了。過于依賴傳統(tǒng)的零售和餐飲業(yè)態(tài)，忽視對(duì)文化、科技等新興業(yè)態(tài)的引入，也是同質(zhì)化的癥結(jié)所在。
2、市場(chǎng)飽和：土地經(jīng)濟(jì)下，在過去幾十年有些城市的商業(yè)綜合體確實(shí)造的多了。出行方式的改變，讓城市居民的活動(dòng)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。打開導(dǎo)航軟件，半小時(shí)的車程內(nèi)可以到達(dá)的商業(yè)綜合體，銀泰、寶龍、天街、萬象匯...這種供求關(guān)系必然導(dǎo)致部分綜合體的空置率上升。消費(fèi)者對(duì)綜合體的需求趨于飽和，而新開業(yè)綜合體也面臨巨大壓力。
3、數(shù)字化轉(zhuǎn)型滯后：部分綜合體在數(shù)字化轉(zhuǎn)型和智能化建設(shè)上進(jìn)展緩慢，未能充分利用大數(shù)據(jù)和新技術(shù)提升運(yùn)營(yíng)效率。與線上零售的結(jié)合不夠緊密，未能有效應(yīng)對(duì)電商的沖擊。
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實(shí)際上，商業(yè)綜合體的成功運(yùn)營(yíng)依賴于多個(gè)關(guān)鍵因素，其中招商、運(yùn)營(yíng)、設(shè)計(jì)和選址起著至關(guān)重要的作用。
比如合適的品牌組合能吸引不同層次的消費(fèi)者，增加綜合體的吸引力；合理的租賃策略可以保障綜合體的長(zhǎng)期收益和商戶穩(wěn)定性；高效的管理可以提升綜合體的運(yùn)營(yíng)效率和服務(wù)質(zhì)量；豐富的活動(dòng)可以增加消費(fèi)者的黏性和綜合體的活躍度。
再比如合理的空間布局可以提升購(gòu)物體驗(yàn)，增加消費(fèi)者的停留時(shí)間；吸引人的視覺設(shè)計(jì)可以增強(qiáng)綜合體的吸引力和品牌形象；高舒適度和良好體驗(yàn)?zāi)芴嵘M(fèi)者的滿意度和回訪率。
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除此以外，便利的交通可以增加消費(fèi)者的到訪率，選址在市場(chǎng)潛力大的區(qū)域可以確保綜合體的長(zhǎng)期發(fā)展；完善的配套設(shè)施可以提升綜合體的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
招商、運(yùn)營(yíng)、設(shè)計(jì)和選址是影響商業(yè)綜合體成敗的關(guān)鍵因素。通過科學(xué)合理的招商策略、高效的運(yùn)營(yíng)管理、創(chuàng)意的設(shè)計(jì)和精準(zhǔn)的選址，商業(yè)綜合體可以提高其吸引力、競(jìng)爭(zhēng)力和長(zhǎng)期盈利能力。
商業(yè)綜合體新模式
建筑在一定程度上擔(dān)負(fù)著社會(huì)責(zé)任，一個(gè)有意思的的項(xiàng)目可以超越建筑的邊界，對(duì)它鄰近的社區(qū)帶來積極的影響，創(chuàng)造出能夠容納有生活方式、工作、娛樂和成長(zhǎng)的獨(dú)特環(huán)境。以下三個(gè)案例為商業(yè)綜合體的模式帶來了一個(gè)新的視角，同時(shí)提供了新穎的嘗試，探討將商業(yè)與社區(qū)以及公眾連接在一起的可能性。
上海瑞虹天地太陽(yáng)宮曼谷
瑞虹天地太陽(yáng)宮位于上海大型社區(qū)——瑞虹新城的生活中心及商業(yè)聚集點(diǎn)，并兼具辦公和公共樞紐等多種功能。這座18萬平方米的商業(yè)航母，不僅擁有上海商場(chǎng)史上最大的采光天幕穹頂和三層挑高的超級(jí)中庭空間等設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，還突破性地將餐飲主題的街區(qū)、集市設(shè)置在商場(chǎng)5-7層，打造出了獨(dú)一無二的生態(tài)創(chuàng)新型的城市綜合體。
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作為整座建筑的焦點(diǎn)，主題街區(qū)三層挑高的超級(jí)中庭擁有5,500平方米的超大采光頂——巨大的采光頂猶如三片荷葉，而三根立柱仿佛參天大樹般將它托起。傘狀的柱體不僅從體態(tài)上減弱了整個(gè)空間結(jié)構(gòu)的厚重感，更從造型上進(jìn)一步強(qiáng)化了生態(tài)自然的設(shè)計(jì)理念。同時(shí)，采光頂還采用了根據(jù)陽(yáng)光而變化的自適應(yīng)遮陽(yáng)系統(tǒng)，以實(shí)現(xiàn)室內(nèi)空間的節(jié)能環(huán)保。采光頂之下，則是一處開闊的廣場(chǎng)——在此，大小不一的體塊互相堆疊、錯(cuò)落有致，在綠植之間虛實(shí)掩映，營(yíng)造出了輕松自然的街區(qū)式商業(yè)氛圍。
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在商業(yè)業(yè)態(tài)上，如此大而特別的空間打破了傳統(tǒng)商業(yè)建筑中對(duì)空間進(jìn)行切小分租的模式，將更多的業(yè)態(tài)與體驗(yàn)融匯其中，為整個(gè)空間賦予了更多的靈活性與可變性。而在商業(yè)運(yùn)作機(jī)制上，設(shè)計(jì)巧妙地利用了建筑中下層商場(chǎng)中的中島區(qū)，將連通后勤貨區(qū)與5層街區(qū)的垂直交通系統(tǒng)隱于其中，既滿足了位于高層的大面積餐飲業(yè)態(tài)所需的生鮮運(yùn)送、物流、維護(hù)等需求，又將中島空間在頂部進(jìn)行了轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)商場(chǎng)空間的功能升級(jí)。
曼谷Central Embassy綜合體——Open House
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Open House位于曼谷上空50米處的Central Embassy綜合體中。在4600平方米的巨大雙層室內(nèi)，餐廳、休閑室、酒吧、畫廊、商店、快閃店、圖書室和工作坊共同構(gòu)成了一個(gè)空間群落，憑借與人體相適宜的尺度，天衣無縫地組合在一起。在亞洲，人們不是在工作、購(gòu)物和吃飯，就是在各種空間內(nèi)來回穿梭。沒有地方能供人稍事停留、坐下來喘口氣，甚至只是簡(jiǎn)單地重新掌控自己的心緒，Open House是這一病癥的最佳解藥，它是一片綠洲、一處逃離之所，也是一個(gè)如家般令人輕松自在的地方。
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Central Embassy綜合體位于曼谷的一個(gè)植物異常繁茂的區(qū)域，這里一邊是英國(guó)事務(wù)所設(shè)計(jì)的大樓，另一邊則得以俯瞰眾多綠樹。設(shè)計(jì)師希望在建筑內(nèi)部延續(xù)這種綠植的概念，使整個(gè)Open House被蔭庇在帶有樹葉圖案的天棚之下。為了在實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)的同時(shí)減少?gòu)V闊的白色天花板帶來的沖擊，設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)了一種蔓延至整個(gè)空間的樹葉圖案。他們連續(xù)花費(fèi)6個(gè)星期在天花板上手繪出9600片樹葉，最終創(chuàng)造出了一項(xiàng)令人驚訝的藝術(shù)作品，同時(shí)也是空間中最具標(biāo)志性的、令人難忘的元素。
近幾年，曼谷已經(jīng)成為了精致紛繁的世界級(jí)購(gòu)物和美食圣地。在城市的迅速發(fā)展之下，如何設(shè)計(jì)一個(gè)能夠留存永恒瞬間、提供安心寓所的空間便成為了挑戰(zhàn)——Open House便是一個(gè)最佳例證。該空間自開放以來便獲得了巨大成功，受到了當(dāng)?shù)厝撕吐每蛡兊臍g迎。
巴黎Ga?té Montparnasse綜合體
由MVRDV改造后的Ga?téMontparnasse綜合體，項(xiàng)目合理整合了綜合體的現(xiàn)有功能，包括：酒店、購(gòu)物中心、辦公空間，以及圖書館，并通過全新的社會(huì)住房和幼兒園進(jìn)一步增加了建筑的密度。改造后的建筑更加受人青睞，設(shè)計(jì)不僅賦予了建筑親人的尺度，同時(shí)也根據(jù)循環(huán)經(jīng)濟(jì)原則重新利用了建于上世紀(jì)70年代的大部分建筑結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了建筑的可持續(xù)發(fā)展。
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改造后的建筑如同發(fā)生了一次“大爆炸”，不同尺度的空間、原有的與新增的功能都在建筑中結(jié)合在一起，并通過不同規(guī)模的大廳與窗口向城市開放，進(jìn)而為這座建筑賦予了與城市中眾多類似項(xiàng)目的當(dāng)代特征。改造設(shè)計(jì)從可持續(xù)基本原則出發(fā)，重新組織了綜合體內(nèi)的功能體塊。兩層的購(gòu)物中心占據(jù)了場(chǎng)地的大部分面積，購(gòu)物中心之上則巧妙排布了一系列不同的功能空間，這種設(shè)置顯著地增加了建筑的密度，以最大限度發(fā)揮出城市中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。
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Ga?té Montparnasse商業(yè)綜合體的改造向大眾證明了，即使是最戲劇性的轉(zhuǎn)變也可以通過可持續(xù)和循環(huán)經(jīng)濟(jì)的方法實(shí)現(xiàn)。新的設(shè)計(jì)看起來與之前的設(shè)計(jì)完全無關(guān)，甚至樓板的形狀也與20世紀(jì)70年代的設(shè)計(jì)不同，但是它確實(shí)是由原建筑的混凝土結(jié)構(gòu)改造而成的，原始的建筑結(jié)構(gòu)在謹(jǐn)慎的設(shè)計(jì)下無縫融入到新的平面中。此外，為了在項(xiàng)目中增加住宅功能，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)在建筑中添加了木結(jié)構(gòu)，同時(shí)也減少新建筑的碳足跡。
結(jié)語(yǔ)
上面三個(gè)商業(yè)綜合體通過引入品牌，線上線下聯(lián)動(dòng)，精準(zhǔn)的選址，都成功的吸引了大量消費(fèi)者，成為各自城市和地區(qū)的重要商業(yè)地標(biāo)。當(dāng)然，這里邊設(shè)計(jì)的功勞也不可忽視，尤其是當(dāng)下這個(gè)消費(fèi)者逐漸挑剔的時(shí)代。
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設(shè)計(jì)師在商業(yè)空間中的核心作用體現(xiàn)在建筑、景觀和室內(nèi)設(shè)計(jì)的各個(gè)方面。通過獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)、出片的景觀環(huán)境和舒適的室內(nèi)空間，能夠提升商業(yè)空間的吸引力，增加消費(fèi)者的停留時(shí)間和消費(fèi)意愿，促進(jìn)商業(yè)空間的繁榮與發(fā)展。
建筑設(shè)計(jì)中需要考慮建筑形態(tài)的美觀和功能布局的合理性，通過創(chuàng)新的建筑造型吸引消費(fèi)者的注意。
景觀設(shè)計(jì)需要提升綜合體的外部環(huán)境美感，使其與周邊環(huán)境和諧共存。打造優(yōu)美的景觀環(huán)境，如綠地、花園、水景等，提供舒適的戶外休閑空間，吸引消費(fèi)者停留和游覽。或者在設(shè)計(jì)中融入互動(dòng)性和體驗(yàn)性元素，增強(qiáng)消費(fèi)者的參與感和體驗(yàn)感。
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室內(nèi)設(shè)計(jì)師通過合理的空間布局和動(dòng)線設(shè)計(jì)，提高商業(yè)空間的流通性和便捷性。優(yōu)化購(gòu)物動(dòng)線，減少消費(fèi)者的迷路感，提升購(gòu)物體驗(yàn)。通過合理的空間分區(qū)，科學(xué)的燈光和色彩設(shè)計(jì)，增加各業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)，促進(jìn)消費(fèi)者的停留和消費(fèi)。
未來商業(yè)綜合體的改造和運(yùn)營(yíng)活化需要綜合考慮市場(chǎng)需求、消費(fèi)者體驗(yàn)和可持續(xù)發(fā)展，通過創(chuàng)新業(yè)態(tài)、數(shù)字化轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新設(shè)計(jì)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、靈活空間、豐富活動(dòng)和優(yōu)化配套等多方面的舉措，不斷提升綜合體的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和長(zhǎng)期繁榮。
作者 | 岳美含
發(fā)文編輯｜吳秀秀
審核編輯｜Ming,Yibo
專欄編輯 | Sherry Li
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Reference
https://mp.weixin.qq.com/s/d1mtVrGSNPgaZ7yh2zLHVw
圖源天下烏鴉耕作室微信公眾號(hào)
https://mp.weixin.qq.com/s/U04yjtIF_YDwm9cnZxqBYg
圖源天下房特首微信公眾號(hào)
https://www.gooood.cn/san-shui-culture-complex-china-by-aao-zhubo.htm
封面圖源
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